收縮不意味著萎縮，枯竭也意味著重生。收縮時代
文︱周錦虹
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我們這代人可能要見另一個世面了。
近段時間，有關城市與房地產的發(fā)展，陸續(xù)冒出不少新聞。
5 月 12 日，融創(chuàng)中國公告其一筆美元債正式違約。5 月 27 日，國資主導的綠地控股宣布一筆 5 億美元的債券無法按期兌付。加上去年暴雷的中國恒大，中國 3 家世界 500 強企業(yè)相繼陷入困局。
6 月 27 日，北京市委書記蔡奇在北京黨代會報告指，北京成為全國第一個減量發(fā)展的超大城市。
7 月 4 日，一個叫「國民經略」的公眾號發(fā)文指黑龍江第三大城牡丹江的經濟已回到 10 年前，房價掉到 15 年前，人口減到 40 年前……
7 月 8 日，江西某樓盤全體業(yè)主發(fā)出停貸公告，繼而引發(fā)國內各地百多樓盤跟進，花旗銀行的一份內部討論紀要指，保守估計涉及到的問題按揭金額將達 5000 億元。
《金瓶梅》里說，冰凍三尺，非一日之寒。
國盛證券 5 月的報告指，自 2021 年下半年至今，2021 年銷售百強房企中已有 30 家房企出險（發(fā)生融資或理財產品違約、展期、交換要約等流動性風險事件）。導致房企接連暴雷的根本原因是近些年來高歌猛進的中國地產高杠桿快周期模式，逼迫 2020 年 8 月央行與住建部提出收緊房地產融資的「三條紅線」（剔除預收款后的資產負債率不超過 70%；凈容負債率不超過 100%；現(xiàn)金短債比不小于 1）。萬科主席郁亮說，這不亞于當年土地實施招拍掛的改革力度，預示中國房地產「依靠巨額融資獲取紅利的發(fā)展周期結束了」。
北京的減量發(fā)展也不是剛剛開始，而是已取得階段性成功。早于 2014 年，北京已提出「非首都功能疏解」，到 2020 年，已經有 7000 余家企業(yè)遷出北京，疏解提升區(qū)域性市場和物流中心 640 個，拆除違法建設超 2 億平方米，城鄉(xiāng)建設用地減量 110 平方公里，都城六區(qū)常住人口已比 2014 年下降 15%。
至于牡丹江，也不是突然冒出的個例，比它更早出名的是 2019 年 4 月，一套房賣 1.9 萬的鶴崗。要細究起來，中國類似牡丹江的城市，不會少于兩位數(shù)……
這些看上去沒什么關系的新聞背后，其實很有關系。它們都是這一階段中國社會發(fā)展大背景下的結果：
——中美貿易戰(zhàn)、俄烏戰(zhàn)爭、新冠疫情的接連發(fā)生使全球經濟受挫，社會不確定因素增強。
——中國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。消費和投資恢復遲緩、出口難度增大，中小微企業(yè)與個體戶生產經營困難。一些地方財政收支矛盾加大，經濟金融領域風險隱患較多。接連出現(xiàn)停貸風波的原因之一還包括疫情與經濟雙重影響下企業(yè)倒閉員工失業(yè)，引起的現(xiàn)金流短缺。
——中國人口老齡少子化現(xiàn)象加劇，人口負增長時代馬上到來。
——城市化使大城市的城市病加重，又使很多中小城市面臨轉型。
*七普數(shù)據顯示，全國所有地級以上城市（337個）過去十年來，人口增加的有185個，人口減少的有151個，人口持平的1個。人口減少的城市數(shù)量比2000-2010年間六普數(shù)據增加61個。來源：百度百科
中國房地產高速發(fā)展 30 年，作為國民經濟支柱產業(yè)的從業(yè)者，需要在一個經濟與城市面臨滯漲或緊縮的時代大背景下，謀劃地產業(yè)新的生存與發(fā)展之道。與 30 年來市場所有起起伏伏的行情不同，這次，我們真的要見另一個世面了。
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2020 年 2 月 26 日，一個政治明星引起了全日本的關注。基于日益嚴峻的新冠疫情，北海道知事鈴木直道宣布全北海道約 1600 所公立中小學校停課，并聲稱「政治判斷，結果就是一切，所有責任由知事我本人承擔」。
這位全日本最年輕的 80 后「省長」是個奇跡，年少家窮，高中畢業(yè)就進了東京市政府打工，20 年間從一個普通職員成長為全日本最年輕的知事。在他政治生涯中，有一段始于 2008 年他 27 歲時的關鍵履歷：他自告奮勇從首都東京跑到北海道一個申請破產的小城市做普通支邊干部。這個小城市叫：夕張。在北海道首府札幌東面 60 公里的一個山溝溝里。
夕張是個煤礦城市，在「二戰(zhàn)」后日本經濟的高速增長中盛極一時，鼎盛時期擁有 24 座煤礦、12 萬居民。80 年代初在中國上映引起過轟動的高倉健主演的電影《幸福的黃手帕》，說的就是夕張。
但很快，日本啟動從煤炭轉向石油的能源轉型，夕張不得已逐一關停煤礦，經濟發(fā)展陷入停滯。窮則思變，在 1980 年代日本經濟泡沫鼓動下，夕張大力發(fā)展旅游觀光業(yè)，先后舉債興建主題公園、度假村、博物館、賓館酒店等，還舉辦了國際電影節(jié)，結果效果不佳，反而背了一屁股的債務。兩次重大打擊使夕張人口自 1960 年代巔峰的 12 萬人降至今年 6 月的 6962 人，4182 戶（夕張市政府官網數(shù)據，這兩天我又上去看了看，一個月不到夕張人口又少了 44 人，18 戶）。
正是這個「支邊干部」鈴木直道，扎根邊疆，從普通干部做起，與民同甘共苦，做了許多實事，最終成為全日本最年輕的市長。2019 年，又憑借在夕張積累的成績與威望，競選北海道知事成功。
不過鈴木不是本文的重點，夕張才是。夕張的「死亡」引起了全球媒體的關注，衛(wèi)報 The Guardian 與 BBC 曾以「一座學著如何死去的城市」進行了詳細的報道。
我們亟需通過夕張這樣的城市，去發(fā)現(xiàn)我們即將面臨的問題是什么。
一個收縮型城市將要面臨的問題主要有三個。
1. 城市老化。
橋梁、隧道、高速公路等基礎設施老化，年久失修。不只是夕張，全日本現(xiàn)有 73 萬座橋梁（2 米以上），很多上世紀 60-70 年代經濟高速發(fā)展期修建的基礎設施，其設計壽命多在 50 年左右，正逐步進入老化淘汰階段。日本政府統(tǒng)計，到 2033 年 3 月，日本約有 67% 的橋梁、50% 的隧道、64% 的河流管理設施、24% 的下水道、58% 的港口護堤將達到 50 年的壽命，屆時維修成本將達到 4.6-5.5 萬億日元——這幾乎是 2018 年日本政府全年的公共事業(yè)開支總額（5.98 萬億日元）。
中國與日本的基建高峰期大約相差 20-30 年，根據《人民日報》旗下《中國經濟周刊》的統(tǒng)計，改革開放 30 年來（1979-2007 年），全國基礎產業(yè)和基礎設施方面的投資累計達到 29.8 萬億元，年均增長 19.9%；此后 10 年（2008-2017 年），中國基礎設施投入更是高達 99.56 萬億元，年均維系了 20% 左右增長，僅 2017 年一年便高達 17.31 萬億元。也就是說，差不多 20-30 年后，中國也將面臨這 40 年高歌猛進時代創(chuàng)造的巨大基礎設施到達設計壽命時的各項問題。
比日本以及歐美國家相比更嚴重的是，這 30 年來中國城市的爆炸性增長，也將使中國城市在 20-30 年后集中性面臨巨量建筑（尤其高層建筑）臨近設計壽命的問題。
根據美國普查局《美國住宅調查》報告，2013 年美國 7 層及以上住宅數(shù)占比為 2.1%；《日本住宅·土地統(tǒng)計調查 2013》顯示，日本 6-10 層住宅數(shù)占比為 8.9%，11 層及以上住宅數(shù)占比為 6.2%。沒有查到中國高層住宅與住宅總量的占比數(shù)據，據不完全統(tǒng)計，截止到 2021 年底，中國擁有高層住宅數(shù)量至少高達 26 萬棟。有一個數(shù)據可以大致推斷中國高層住宅的比例，根據 2021 年國家統(tǒng)計局第七次人口普查數(shù)據，中國有 19.7% 的家庭住房有電梯，其中中國城市家庭電梯房比例達到 36.7%（重慶的比例更是超過 60%）。以早前中國住宅規(guī)范 24 米以上才須配置電梯的規(guī)定，即使再扣除部分中國多層豪華住宅加裝電梯的可能，反推中國城市住宅中高層住宅比例當不會少于 35%。
時下中國城市仍處于活力期，建筑壽命仍處于健康期，房屋入住率高，財政支付能力與住房維修基金儲備豐富時，政府與百姓的負擔并不明顯。一旦這批住宅臨近混凝土使用壽命，電梯與樓宇設備設施老化，立面與公共區(qū)域需要大修時，將會面臨龐大的維護翻新費用。如果再加之經濟進行平穩(wěn)期、人口數(shù)量減少、老齡少子化現(xiàn)象加劇等疊加因素的影響，高層住戶的物業(yè)負擔將會進一步加重。
一旦高層建筑出現(xiàn)維護困境，還將出現(xiàn)一系列的連鎖反應。感興趣的朋友還可以研究一下英國城市格拉斯哥的「歐洲病夫效應」。蘇格蘭第一大城市格拉斯哥成為歐洲死亡率最高的城市，男子預期壽命比英國平均水平少了整整 7 年。而預期壽命的減少除了產業(yè)萎縮，恰恰與城市建設、高樓效應等有難以割舍的關系。
已經有不少媒體與專家在預言，中國城市高層住宅將面臨「貧民窟」化的擔憂。
2. 房地產價值下跌。
日本著名智庫野村綜合研究所的研究顯示，勞動人口占比與住宅地價有著明顯關系。日本勞動人口（15-64 歲）占總人口比例已經從 1990 年的 69.7% 下降到 2021 年的 59.4%（七普中國數(shù)據仍有 68.55%），在老齡少子化趨勢之下，日本出現(xiàn)了數(shù)以千萬計的閑置廢棄房屋。
清華大學-野村綜合研究所中國研究中心理事川島一郎指日本有 20% 的房子基本處于閑置狀態(tài)。預估 2033 年日本閑置房屋數(shù)量將達到 1995 萬戶，閑置率達 27.3%。
閑置房屋上升導致火災、坍塌、犯罪、環(huán)境衛(wèi)生等諸多風險，造成城市吸引力下降，并導致城市房價進一步下降，形成惡性循環(huán)。
2017 年日本有 410 萬公頃所有權不明的土地，到 2040 年預計將達 720 萬公頃。
很多人會指出日本的地產體系與中國不同，房地產的遺棄閑置問題不一定存在。是么？當中國土地財政不可持續(xù)，交易環(huán)節(jié)征稅轉向使用環(huán)節(jié)征收房產稅就將大勢所趨，不可逆轉?？梢钥隙ǎ诓痪玫膶?，中國也將與日本一樣，你持有的房屋越多，所需繳納的房產稅費也會更多。再退一步說，即使房產稅沒有出現(xiàn)，物業(yè)費你總得交吧？
當爺爺奶奶外公外婆們不可避免地老去，他們身后留下的眾多房屋將會與日本一樣，讓我們的后代支付更多的費用，遺棄房屋現(xiàn)象也照樣會產生。而一旦遺棄發(fā)生，日本的問題一樣會在國內發(fā)生。
棘手的還有另一個問題。
6 月 30 日，原建設部副部長仇保興在「2022 中國城市高質量發(fā)展智庫論壇」上分析說，中國人均住房面積已經超過 41.76 平方米，進入不缺房子時代，再加上人口出生率逐年下降，中國的住房空置率已經達到 15%，有的省份甚至已經達到 25% 甚至 30%，高于國際 5% 的空置率標準。
要命的是，中國居民財富的 75% 都放在了住房上，而美國人的這項比例僅 28%。一旦房價暴跌，很多人將成為「負翁」。
房價收入比也能說明問題，房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。易居房地產研究院發(fā)布的《2020 年全國房價收入比報告》顯示，2020 年，全國商品住宅房價收入比為 9.2，一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過 6 就可視為泡沫區(qū)，由于統(tǒng)計方式不同（美國按套總價，易居按照「全國平均售價×全國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積/全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入」計算），易居的研究建議全國房價收入比保持在 7.0-7.5 內屬于合理區(qū)間，這是什么概念？如果要讓一戶家庭的房價收入比維持在這個區(qū)間，要么縮小分子，讓房價降價 27%，要么做大分母，讓收入增加 27%。
事實上易居的這項研究與中國各地情況迥異的實際感受有較大差異。根據全美房地產經紀人協(xié)會 NAR 最新數(shù)據，2022 年 5 月，全美住房中位數(shù)是 247㎡/套，房價中位數(shù)是 260 萬人民幣/套，美國家庭收入中位數(shù)是 45 萬元人民幣/戶，也即美國房價收入比中位數(shù)為 5.8 倍。
日本經濟新聞最新報道顯示，與日本 1990 年房價崩潰前的房價收入比而言，當前北上廣深的房價收入比更加驚人。以杭州為例，2021 年 12 月住宅成交均價為 32429 元/㎡，人均居住面積 39.3 平米，每戶人口 2.36 人，人均收入 6.77 萬元，則杭州平均房價收入比為：32429*39.3*2.36/67700*2.36=18.8 倍，這個數(shù)字遠低于日經中文網北上廣深的表現(xiàn)，但相比易居的全國平均數(shù)值 9.2 還高出一倍，并比 1990 年日本房產崩潰前東京的峰值還要高。
有房的朋友都會同意仇副部長的觀點，既然穩(wěn)住房價不能下跌至關重要，也就意味著「縮小分子」必須極力避免，但房價不能僅靠當下的政策支撐，那是一時的、虛幻的泡沫。歸根結底，是要增加中國人非住房以外的財富收入，也就是必須保持經濟增長，增加人們的收入，做大中國人的財富分母。
土地的價值也一樣，由于是 B2B，去年以來中國各大城市土地緩拍流拍現(xiàn)象層出不窮，很多城市依靠城投等國有企業(yè)兜底拿地勉強支撐局面，一旦變成房產上市面臨需求缺失，終究也是虛幻，只有全力以赴設法將經濟搞上來，讓老百姓手頭有錢，有效擴大市場需求，才能使市場可持續(xù)。
想要像前幾次一樣寄托各種刺激政策拉抬或支撐市場，難了。
3. 生活水平下降。
由于老齡少子化的沖擊，年輕人消費占比較高的汽車、通訊、住房、娛樂支出下降，城市商業(yè)功能減退。日本加油站數(shù)量相比 1995 年高峰期已經減少一半。麗澤大學清水千弘研究所估計，2040 年日本全國地價平均水平將下降到 2010 年的三分之一，要維持現(xiàn)有地價水平，勞動力退休標準將從 64 歲提升至 74 歲（以提升社會與個人的財富水平）。
人口（勞動力）減少還導致商業(yè)娛樂、住宿餐飲、物流運輸、建筑業(yè)等行業(yè)用人捉襟見肘，像物流運輸業(yè)一旦人手緊缺，我們面臨的一定是運輸時效下降，費用上漲，長三角包郵估計也會撐不住。日本很多企業(yè)的倒閉并非因為虧損，而是因為人手不足。
老齡化還導致老年人違法犯罪案例上升，有些是因為老后破產，有些是因為認知與行動力衰退導致交通違法與事故上升。還有很多年輕人，需要從大城市回到老家照顧老人，卻因找不到好工作而「啃老」，造成「老后兩代破產」等社會問題。
中國的境遇也不會好到哪里去，曾幾何時，「六個錢包」（指夫妻雙方加上雙方父母總共 6 個錢袋子）幫助很多人在大城市置業(yè)立足（也幫助加快了中國城市建設），但總有一天「六個錢包」會變成「四個負擔」（夫妻承擔雙方父母的贍養(yǎng)義務），讓新城市人不堪重負。
子曰，人無遠慮，必有近憂。
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這幾天有個斯托克代爾悖論（Stockdale Paradox）在坊間流傳，講的是越戰(zhàn)期間被俘美軍最高層級的海軍中將 James Stockdale 發(fā)現(xiàn)，被俘同伴中死得最快的人是那些最樂觀的人。而最終能活下來的人，既保持一定的生存欲望，又勇于面對現(xiàn)實，不給自己講童話，有與困境適應與抗爭的素質。沒有樂觀與信心肯定不行，但光有樂觀沒有面對現(xiàn)實的勇氣，也不行。
有人會質疑上文的情形太過驚悚，失敗的城市也多為夕張、鶴崗、牡丹江這樣的資源枯竭型城市，或者是格拉斯哥、底特律這樣的產業(yè)衰竭型城市，跟中國很多城市情況并不一樣，是么？
京都也一樣會破產。
川端康成說，京都是日本的故鄉(xiāng)。京都之美，讓去過的人無不贊嘆。沒有人相信，京都竟然也要破產。2021 年 6 月，京都市長門川大作公開宣布，京都債臺高筑，累計負債達 1.6 萬億日元，已接近破產邊緣。很多人認為京都破產是因為疫情對旅游業(yè)的打擊，但其實早在疫情爆發(fā)之前，京都就已面臨嚴重的債務危機。
首先是財政收入來源少。比如京都因受世界遺產保護，城市寺廟神社遍布，極少高樓大廈，導致不動產稅收（相當于我國即將開征的房產稅）相比其他城市少了一大截（京都寺廟神社是不用交稅的，1983 年京都決定向寺廟伸手收稅結果遭到堅決的抗議，包括金閣寺和清水寺在內的約 24 座主要寺廟馬上宣布對游客關閉，直至 1987 年政府讓步取消，寺廟和政府的不和關系影響至今）。
其次是老齡化的影響。由于京都老齡化的加劇，養(yǎng)老負擔越來越大，高額的福利支出使京都入不敷出。
再次是龐大的基建開支。1989 年，京都上馬市政地鐵東西線。因修建時多次改變路線，導致工程造價超出計劃的兩倍多，且因地鐵路線規(guī)劃不合理，致使乘客數(shù)量未達預期，最終導致年年虧損，只能依靠巨額貸款補貼維持。
日積月累，政府支出遠遠大于收入，這次疫情一來又打擊了經濟支柱旅游業(yè)的收入，終使京都走向瀕臨破產之路。
人口外流、老齡少子化嚴重、產業(yè)結構不合理、政府債務規(guī)模龐大……不正是當下中國很多中小城市面臨的現(xiàn)狀么？
正如《三聯(lián)生活周刊》的報道說，今天的夕張，可能就是 15 年后的鶴崗。今天的日本，也可能就是 20-30 年后的中國。
野村-清華的聯(lián)合研究顯示，中日兩國的人口結構很像，老齡化大概存在 25-30 年的時間差。2021 年，中國的老齡化率是 13.5%。從老齡化到深度老齡化（60 歲以上人口占比超 10% 為輕度老齡化，超過 20% 為中度老齡化，超過 30% 為重度老齡化，超過 35% 為深度老齡化），日本用了 24 年，中國估計只有 23 年。而英國、美國、法國則分別是 46 年、72 年和 126 年。
日本在 1994 年進入深度老齡化。且從深度老齡化到超級老齡化（65 歲及以上人口占比超 20%），日本僅用時 11 年。2014 年日本全國人口與社會保障研究所小池史郎就預估，到 2040 年，日本 1700 個城市中將有 896 個消失，后來他把這個數(shù)字增加到了 929 個。
不可否認，中國城市與地產業(yè)的結構性機會依然存在，也總還有持續(xù)不斷的城市依靠自身努力獲得成功發(fā)展的機會。但無論從經濟走向、人口趨勢，未來的前景肯定不會像前面這幾十年這樣好過。
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怎么辦呢？全國上下都在想辦法。
宏觀層面，中國的「十四五」規(guī)劃綱要提出了一系列解決方案，比如：強調發(fā)展是解決我國一切問題的基礎和關鍵，要提高社會文明程度，生產生活方式要綠色轉型，推動產業(yè)升級，加快新型基礎設施建設，加快數(shù)字產業(yè)化，全面提升城市品質，提升醫(yī)療教育水平，完善一老一小人口服務體系等等。
行業(yè)層面，要發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發(fā)展方向；行業(yè)逐步由規(guī)?；蚋哔|量發(fā)展轉型；增加保障性租賃住房和共有產權住房供給；堅持「房住不炒」等等，這些都是應對城市進入收縮時代的應有之義。
從更具體的層面說，更為細分與精準定位的專業(yè)開發(fā)仍有市場機會，特殊或者細分用途的專業(yè)功能建筑需求將會上升（比如提供過渡居住與更好服務的城市服務公寓、分布更合理服務更細致的中小酒店、中小特色商業(yè)、多功能辦公樓、各類體育教育醫(yī)療與文化設施，這些都是提升城市品質的具體表現(xiàn)）；老齡化進程中有關老年人衍生出的各類照護照料設施潛力巨大，川島一郎指出中國的 9073 養(yǎng)老模式（90% 居家養(yǎng)老，7% 社區(qū)養(yǎng)老，3% 機構養(yǎng)老），到目前考慮的還只有 3-4% 的部分。
上述機會不僅包括傳統(tǒng)的增量模式開發(fā)，更大的機會蘊含在存量地產的再開發(fā)中。
本文著重討論個人認為比較重要的兩個焦點問題。
1. 加快優(yōu)化城市土地與空間利用規(guī)劃。
中國城市的土地供應在區(qū)域與城市之間存在嚴重的不均衡。黃奇帆先生說，按理人多的城市（住房用地）應多供應一點，人少的地方就少供一點。但是政府有時是逆向調控，對大城市有意控緊一點，中小城市反而容易得到支持，造成了土地供應在城市間的不平衡，我們已看到太多先進城市去相對落后地區(qū)購買土地指標的事。
上海交通大學陸銘教授指，中國的土地政策出現(xiàn)供給和需求空間錯配，一方面，建設用地指標大量被配置給了人口流出的中西部城市和中小城市。另一方面，以行政轄區(qū)為「城市」邊界，高估了都市圈的土地開發(fā)強度。比如上海在經濟層面早已與周邊省市形成都市圈，但政府規(guī)劃仍只能以「上海市」為界，制約了都市圈一體化發(fā)展。
其次是城市內部的土地供應結構不合理。在以 GDP 為綱、高歌猛進的城市化進程中，中國城市的產業(yè)商辦用地（寫字樓、廠房、購物中心等）與住宅用地供應結構失衡，反映在地價上，明明同一區(qū)域、同一地段，同水平的公共基礎設施供給，商辦用地的價格與住宅用地價格就存在巨大差異，卻沒想過這只是人為的政策設定所致。
黃奇帆的研究指出，一個城市的可開發(fā)用地假如是 1000 平方公里，按照國際慣例應該是有 1000 萬人。其中，400 平方公里用于住房，200 平方公里用于工業(yè)，剩余的 400 平方公里是公園、綠化設施、學校等。如果 1 平方公里工業(yè)用地的產值有 150-200 億元，那么 200 平方公里就有三四萬億元工業(yè)產值。
一個城市大體上需要多少辦公建筑呢？2 萬元 GDP/平方米，這包括所有企事業(yè)單位的辦公樓，比如學校、醫(yī)院、企業(yè)、事業(yè)單位等。對大城市而言，由于每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會高一些，大體按每平方米 4 萬元 GDP 來規(guī)劃。按照黃先生的邏輯，2021 年，杭州市實現(xiàn)生產總值 18109.41 億元，其廣義辦公建筑體量應該控制在 4500 萬平方米左右，目前杭州的廣義辦公建筑有多少呢？沒有找到類似統(tǒng)計。
一個城市大體上需要多少商業(yè)面積呢？黃奇帆提出的數(shù)據是大約 2 萬元銷售額/平方米/年。理論上說合適的坪效與商業(yè)所在的城市消費能力、生活成本、行業(yè)屬性與毛利、房地產租金存在強相關，不能一概而論。比如 2016 年上海全市城市商業(yè)綜合體的平均坪效為 18000 元/平方米/年，沿街商業(yè)的平均坪效就可能會更低，按照商業(yè)邏輯，很多中小城市在 3-5 元/平方米/天的租金水平下，1 萬元/平方米/年的銷售額也可支撐。另外，同一地段同一店鋪的坪效也會不一樣，如果租金一致，毛利低租金承受力低的商業(yè)坪效需要更高，反之也可以低。但無論如何，「一個城市每年零售額只有 5 千億，你卻有 5000 萬平米商業(yè)是不合適的?！?nbsp;何況互聯(lián)網消費對實體商業(yè)的侵蝕也不可小視。盡管難以對城市所需商業(yè)面積進行宏觀準確評估，但政府至少可以盡快消除政策壁壘，發(fā)揮市場力量，允許存量空間功能在滿足消防、安全、環(huán)境干擾等條件下實現(xiàn)靈活轉換。
一個城市大體上需要多少住宅呢？這個問題本身的答案不難尋找，但背后牽涉到兩個問題，一是城市需要拿出多少比例的土地用于住宅建設，二是一塊住宅用地如何為城市居民創(chuàng)造更與時俱進的宜居空間。
中國城市一般是 30% 住宅用地甚至更低，日本是 50%。中國工業(yè)用地、公共設施占用建成區(qū)過多，且住宅用地容積率、日照、退線三重約束嚴重。而日本相反，公建及工業(yè)用地集約，退線少，樓間距窄，無效綠化少，大公園少，總體上土地非常精打細算。
城市建設用地占比比較
可知日本東京都地區(qū)住宅用地比例接近 40%，一般城市住宅用地比例多在 40-50% 以上，而中國各大城市住宅用地比例一般在 25-35% 之間，確實存在較大差異。另外工業(yè)用地占比太高，且容積率又偏低，因此調整土地供應結構，加大住宅用地、減少工業(yè)與商服用地供給，提升非住宅用地的容積與效能，勢在必行。提醒一句，將住宅用地占比從 25% 提升至 50%，并不是增加 25 個百分點，而是意味著現(xiàn)有中國城市住宅用地規(guī)模可以再增加一倍。
至于在住宅用地本身的利用效率方面，紅線退線、建筑密度、樓幢間距和嚴苛的日照標準使地塊制約因素過多，導致相同的容積率，我國住宅需要更高的樓高和樓間距，如果只是簡單提升住宅容積率，就勢必加高建筑高度，最后被迫變成整齊排布的多米諾骨牌狀的混凝土森林，有網友戲謔這樣的高層住宅為「黃泥大墓碑」 。令人意外的是，即便是高樓林立的中國城市建成區(qū)的人口密度，還比日本到處都是「一戶建」，以低矮建筑為主的人口密度要低。
2. 住宅產品的發(fā)展趨勢
不缺房子，但缺好房子。在收縮時代，唯有營造更有吸引力的住宅產品，才能在藍海市場的競爭中勝出。這一輪新冠疫情導致的生活與工作方式轉變，對全球居住產品都提出了更高的要求。我們收集了近幾年全球范圍內住宅研究新動向，發(fā)現(xiàn)有以下幾大趨勢：
● 更舒適與更多功能的公共空間
小區(qū)入口、架空層、風雨連廊、裙房屋頂正在進一步得到利用，更多的公共社交、養(yǎng)老、教育、親子、文化與生活服務服務空間陸續(xù)植入，花園、庭院與上述諸多功能的無界融合，進一步提升宜居品質。
更多的開發(fā)商還將走出小區(qū)，關心社區(qū)周邊公共空間、廣場、綠地、街道的一體化建設，TOD、便捷配套、步行友好、鄰里融合、生態(tài)多樣化與低碳環(huán)境的營造，成為社區(qū)建設宜居品質與企業(yè)體現(xiàn)社會責任感的新賽道。
