首先申明，給力哥此文非學(xué)術(shù)研討，也非嚴(yán)肅的投研報(bào)告，大量數(shù)據(jù)未經(jīng)嚴(yán)格的求證，只求做到大致正確。此文僅為個人的粗淺判斷，不一定經(jīng)得起推敲，其中可能有大量的謬誤。
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兩大灰犀牛：人口和房地產(chǎn)
近期大家討論得比較火熱的是中國的人口問題，另外，關(guān)于中國的房地產(chǎn)也是一個長期討論熱度比較高的問題。
人口問題，其本質(zhì)上并非一個單純的社會和經(jīng)濟(jì)問題，就解讀面而言，給力哥認(rèn)為至少有三個方面值得深入探討：1、自然法則2、社會法則3、個人幸福感
當(dāng)然，這并非本文要探討的重點(diǎn)，后續(xù)有時間，給力哥是單獨(dú)開一篇文章來探討。當(dāng)前，人口問題對經(jīng)濟(jì)的影響，已經(jīng)被各類專家探討得很深入了，在這也不再多做贅述。
就房地產(chǎn)市場而言，給力哥以前做過一些研究，直接上結(jié)論：
1、房地產(chǎn)是成年人的玩的游戲：房地產(chǎn)一個產(chǎn)業(yè)周期非常長的大行業(yè)，幾百年來，很多人都在房地產(chǎn)中賺到了大錢，老錢都喜歡搞這門生意，比如美國的富豪、泛亞太圈的富豪，甚至100多年前的上海灘的的一些富商（可以看看《銀元時代生活史》），黑石和凱德置地屬于典型在地產(chǎn)中掙到大錢的機(jī)構(gòu)，跨越了好幾個周期，依然很掙錢，黑石5000億市值中房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)也支撐相當(dāng)一部分業(yè)務(wù)。
2、什么樣的房地產(chǎn)掙錢：參照美國近40年來的大牛股，房地產(chǎn)標(biāo)的有多只都包括在其中，跨略了好幾輪周期。而這些大牛股主要為：
1）房地產(chǎn)信托（REITs）；
2）精品住宅。
房地產(chǎn)信托長牛的核心原因在于，具備良好租金回報(bào)率+持續(xù)資產(chǎn)價值提升的物業(yè)，兼具債性+股性，是機(jī)構(gòu)和居民資產(chǎn)配置中非常重要的選擇，而黑石在周期底部大量去并購的也是這類資產(chǎn)，凱德置地做經(jīng)營的也是這類資產(chǎn)。
但是這類資產(chǎn)短期內(nèi)在國內(nèi)會及其稀少，核心在于中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫過重，租金回報(bào)率不理想，特別是住宅和商業(yè)地產(chǎn)（在租金無法提升的情況下，除非資產(chǎn)價格大幅下降），所以首先REITs話的可能是工業(yè)地產(chǎn)。
就工業(yè)地產(chǎn)而言，中國二十多年房地產(chǎn)商業(yè)化發(fā)展的歷程，本質(zhì)上是居民住宅用地補(bǔ)貼工業(yè)用地的過程。朱總理上任后，中國為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，做了兩大改革：分稅制+房地產(chǎn)商業(yè)化。分稅制解決了中央財(cái)政和集權(quán)的問題，但地方財(cái)源下降，于是賣地成為了主要的財(cái)政來源。
房地產(chǎn)商業(yè)化，一方面確實(shí)是中國城市化進(jìn)程中所必須的，另外可以拉動幾十萬億的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以作為拉動中國經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略抓手。但是中國最終的目的是做中國的制造中心，產(chǎn)業(yè)才是我們的最終目標(biāo)，房地產(chǎn)是作為階段性的工具來使用，在產(chǎn)業(yè)的后期必須回歸其產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，而不能再當(dāng)做火車頭來使用。
在分稅制+房地產(chǎn)商業(yè)化+產(chǎn)業(yè)引入目標(biāo)的疊加下，衍生出中國近幾十年來比較特殊的現(xiàn)象——同樣地段、同樣的土地，住宅用地很貴，工業(yè)用地卻很便宜。其本質(zhì)就是用居民的購房來帶動土地出售，土地出售帶動貨幣的創(chuàng)造和財(cái)政收入的獲得，再投入基礎(chǔ)建設(shè)。工業(yè)用地則可以作為招商工具，免費(fèi)或者低價提供產(chǎn)業(yè)方。
但是隨著中國的城城鎮(zhèn)化率超過60%，戶均住房1.1套，隨著老齡化的到來，90后的父輩離世，90后的子女成婚（大部分為獨(dú)生子女），夫妻兩將可能面臨繼承6套房產(chǎn)的可能（各自爺爺奶奶1套，姥爺姥姥1套，父母1套，成婚后1合并，就是6套），所以可以預(yù)見，未來20年，再搞住宅，將面臨多么大的賣盤壓力。
所以未來將無法再用住宅用地來補(bǔ)貼工業(yè)用地，同時隨著中國產(chǎn)業(yè)的越來越強(qiáng)，工業(yè)用地將回歸其商業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)，無論是租金收益率和資產(chǎn)價值，都具備提升空間。
因此，一些產(chǎn)業(yè)集群較好的城市帶，比如長三角、珠三角、長江經(jīng)濟(jì)帶、川渝、西安等地的工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)園等），具備較大REITs化的可能。
精品住宅長牛的核心原因在于，這類競品住宅所面對的是頂級的富豪，這類房產(chǎn)是按照奢侈品的邏輯進(jìn)行打造，具備極高的品質(zhì)和稀缺屬性，這類資產(chǎn)買了能夠保值和增值。土豪可能會經(jīng)常變，但是愛好奢侈品的偏好極少改變。歐洲奢侈品集團(tuán)LVMH長牛了幾十年，目前市值4000億歐元。
2當(dāng)前的中國=70年代的美國∩90年代的日本
當(dāng)前的中國與70年代美國和90年代的日本的相似處，表現(xiàn)在如下幾個方面：
1、人口結(jié)構(gòu)：15-64歲勞動人口占比到頂。
2、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)銷售見頂。
3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：1）原來帶動經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)動力不足，新的產(chǎn)業(yè)還未產(chǎn)生，青黃不接；2）消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)中的占比提升，特別是商品消費(fèi)的消費(fèi)升級和服務(wù)消費(fèi)的爆發(fā)。
為什么說當(dāng)前的中國的情況是70年代美國和90年代日本的交集，核心原因在于：
1、就人口規(guī)模和本國的需求而言，中國和美國都是大國，日本是小國，所以中國的情況不能完全跟日本等同。2、就人口結(jié)構(gòu)的演化來看，中國老齡化在加速，其演化的趨勢可能會跟日本類似。
所以，中國未來5-10年的趨勢演化，能是美國和日本的交集，同時帶有中國自身的特點(diǎn)。
同時復(fù)盤以往2個美國比較有競爭性的對手，德國和日本（蘇聯(lián)所謂窮兵黷武的空心產(chǎn)業(yè)國家，不作為研究重點(diǎn)），可以得到一些啟示。
德國沒有陷入日本艱難處境的原因：
1、德國沒有向日本一樣過于依賴美國的市場，一旦被美國限制，完全沒有還手之力，德國由于地理和歷史等關(guān)系，可以在美國的打壓下繼續(xù)跟歐洲各國友好的做生意，不收影響。
2、德國沒有向日本一樣，去在一些引領(lǐng)世界的技術(shù)上，去雄心勃勃而急切的去跟美國搶奪話語權(quán)，而是實(shí)打?qū)嵉陌l(fā)展高端制造業(yè)。
日本失去三十年的核心原因：
1、戰(zhàn)略縱深不夠，本土沒有多大消費(fèi)市場，除美國外，沒有開拓更多市場，過于依賴美國，同時在政治上和軍事上，無法獨(dú)立。
2、過于雄心勃勃，沒有把握好戰(zhàn)略節(jié)奏，在被美國打壓之后，花了大量的人力、財(cái)力在了非常高精尖的科技領(lǐng)域去進(jìn)行攻克，對于中高端的科技產(chǎn)業(yè)過快的放手，造成產(chǎn)業(yè)動能青黃不接，從而造成不可持續(xù)。
基于上述分析，給力哥認(rèn)為，中國未來5-10年將可能顯示出如下特點(diǎn)：
1、中國在未來的5-10年內(nèi)，需要過一段苦日子，很難出現(xiàn)特別大的驚喜。
2、在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)青黃不接的過渡期（新能源10萬億左右的產(chǎn)業(yè)很難完全代替房地產(chǎn)超過30萬億所帶來的動能），會產(chǎn)生很多社會問題，大家注意保護(hù)好自己和家人健康、心理、工作、生活等，以及自己的資產(chǎn)配置。
3、科技產(chǎn)業(yè)中會有一些細(xì)分的結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，很難說有比較大的機(jī)會，所以針要扎得足夠深才行，同時一定要做好估值控制，不要去相信那種樹可以漲到天上去的故事，包括新能源、新材料、半導(dǎo)體、醫(yī)療健康、元宇宙等。
4、消費(fèi)將逐步成為中國帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，發(fā)揮自身的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢（內(nèi)需），刺激消費(fèi)的相關(guān)政策將會密集出臺，關(guān)注兩個方向的機(jī)會：1）中國的消費(fèi)在商品消費(fèi)層面空間已經(jīng)很有限了，關(guān)注：①基于新品類的消費(fèi)升級方向，②人口結(jié)構(gòu)變化帶來的新品類需求，③而那些面向有錢人的商品消費(fèi)（具備保值屬性的類奢侈品屬性）會繼續(xù)有機(jī)會；2）服務(wù)型消費(fèi)大有可為，日本在失去的十年依然冒出了很多服務(wù)消費(fèi)的牛股。
5、面對存量市場的并購整合將產(chǎn)生較多的機(jī)會，美國70年代到90年代，產(chǎn)生了非常多的經(jīng)典并購案例，多數(shù)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（或者老科技行業(yè)），事后復(fù)盤來看，都是非常漂亮的案子。
3中國制造業(yè)：世界樞紐+溢出效應(yīng)，如何應(yīng)對“繁榮的詛咒”
作為一個沒有出現(xiàn)斷層的文明，中國幾千年的歷史經(jīng)歷幾次大的變革：商周之變、周秦之變、唐宋之變、清朝以來的古今之變。
每一次大的變革，最后的形成了更加強(qiáng)大的帝國，全國范圍內(nèi)的秩序達(dá)到新的平衡。
同時，中國具備廣闊的戰(zhàn)略縱深，不僅擁有龐大的人口，還涵蓋了多種地貌、族群，同時還擁有香港、澳門這類的戰(zhàn)略跳板，以及臺灣、新加坡這類可以強(qiáng)影響的支點(diǎn)，以及向東南亞、中亞和非洲進(jìn)行強(qiáng)勢輸出的強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)和文化。
因此，中國在歷史上，也容易出現(xiàn)如下特點(diǎn)：
1、在新的平衡秩序之下，人口開始過度繁榮，人力成本會變得很廉價，在往科技創(chuàng)新方向的動力不足，最后會演變成落后挨打，這某種程度也是大一統(tǒng)的繁榮詛咒。
2、在強(qiáng)勢的情況下，中國對周邊國家具備較強(qiáng)的文化和產(chǎn)業(yè)的溢出效應(yīng)，最終都會加強(qiáng)宗祖國的繁榮。
中國作為全球的制造工廠，擁有最全的產(chǎn)業(yè)鏈+最成熟的技術(shù)工人+強(qiáng)大的本地化需求，是具備成為全球制造業(yè)樞紐地位的位置，同時對周邊國家有一定的溢出效應(yīng)，這些溢出效應(yīng)并不會傷及我們的根本，反而對我們有利。
對于市場一些流行的觀點(diǎn)，給力哥有一些不一樣的看法：
1、中美的沖突，某種程度是在幫助中國打破“繁榮的詛咒”，歷史上中國發(fā)生過太多次了，這樣的外力會逼迫中國去布局長期的科技研發(fā)，而不是僅僅做短視的制造賺代工費(fèi)。中國廣闊的戰(zhàn)略縱深，有助于中國在這次沖突中，有回旋預(yù)期，不至于出大問題，但我們也不能短期內(nèi)預(yù)期能夠重歸超高速增長。
2、中國人口的灰犀?？赡芎茈y逆轉(zhuǎn)，人口紅利減弱，這也會逼迫中國不得不往提升人工效率、基礎(chǔ)教育、科技發(fā)展等方向布局，即往工程師紅利、科學(xué)家紅利方向進(jìn)行發(fā)展，否則中國可能一直停留在人口紅利的舒適圈內(nèi)。
4理性的盡頭：感性之大我的重建！
中國的文化和哲學(xué)，其內(nèi)核其實(shí)特別強(qiáng)調(diào)生命情感（儒釋道的統(tǒng)一），過于強(qiáng)調(diào)西方式的理性和效率，中國社會可能最終會走向物欲橫流、墮落和分裂。
理性是工具，而非目的。人生的意義和價值，其本身而言，不是理性的邏輯推導(dǎo)出來的，其原力的基礎(chǔ)有可能是感性的。或者說，我們把人類的認(rèn)知，深層解剖后，層層遞進(jìn)，大概是:感覺>感受>理性>靈>心，理性還遠(yuǎn)非最本質(zhì)的認(rèn)知。本末倒置，錯把工具當(dāng)目的，痛苦倍增。現(xiàn)代人類并沒有比過去很更加幸福，反而更加焦慮和痛苦。十斤棉花和十斤鐵，其重量是一樣的。過去那種短缺的痛苦，并不一定會比現(xiàn)今無意義感和焦慮的痛苦更難?；诶硇院屠娼粨Q建立的現(xiàn)代制度和價值評判標(biāo)準(zhǔn)，所謂的“普世價值”，正在漸漸受到挑戰(zhàn)，其分歧越來越大。正所謂“以利相交，利盡則散；以勢相交，勢去則傾”。
這個時代，特別需要中國式的哲學(xué)，給力哥在此預(yù)言，中國未來5-10年的思潮，一定是中國式的“生命情感哲學(xué)”的回歸。我們準(zhǔn)備好迎接一個感性之大我的到來！
何為感性之大我，給力哥個人的理解為：
1、在自然法則層面，回歸天人合一，對于自然、環(huán)保、自然和社會和諧，越來越強(qiáng)調(diào)。
2、社會標(biāo)尺層面，在基于統(tǒng)一的以效率和資本評判價值的體系會出現(xiàn)分裂，人的生活方式或多樣化，沉迷于賺錢只是生活方式的一種。
3、個人層面，多個分裂的感性的我，將會統(tǒng)一為一個感性的大我進(jìn)行統(tǒng)籌，人將表現(xiàn)為更到的統(tǒng)一性、協(xié)同性，幸福感也會提升。
基于此，在消費(fèi)行業(yè)，除了人口結(jié)構(gòu)的變化所帶肋的影響，社會思潮的變化，也將對消費(fèi)市場產(chǎn)生較大的影響，如果詳說可能會比較啰嗦，給力哥簡單就“自我認(rèn)知和品牌選擇”這個點(diǎn)做一下分析：
1、以前從產(chǎn)品時代，到渠道時代，到品牌時代的消費(fèi)主義進(jìn)化史，可能會出現(xiàn)一次逆潮。大家可能不會再去追品牌，快消品中那種將人標(biāo)簽化來差異化定位的策略，可能面臨比較大的挑戰(zhàn)。（奢侈品須單獨(dú)探討）
2、過去邏輯是以物來定義人，現(xiàn)代人每天面臨很多不同品牌的標(biāo)簽化的刺激，變成了以物來定義自己和定義他人，而這種情況到了一定的極致，人們會發(fā)現(xiàn)自己被各類品牌分裂成多個很難統(tǒng)一的自我，每次做選擇的時候?qū)春苊悦?，要么很焦慮。
3、未來，大家會傾向于明確知道自己是什么樣，并不會以品牌去評判自己或他人，也更不會去以品牌標(biāo)簽來力求組裝出一個假的或偏差的自我來。大多數(shù)人對自己有了清晰的認(rèn)識，對自己有非常明確的感性認(rèn)知，知道自己需要什么，并不會被品牌帶著走，也不會借用品牌來代表自己。
4、大家更強(qiáng)調(diào)建立人與人之間的鏈接，通過鏈接來讓別人知道真實(shí)的自我是怎樣。
文：給力哥
