這兩天，關于萬科副總裁毛大慶的一篇講話稿在國內(nèi)鬧得沸沸揚揚，不僅驚動了市場機構，可能還驚動了政府。這篇講話中有深入的分析和翔實的數(shù)據(jù)，反映了目前房產(chǎn)市場的真實現(xiàn)狀，內(nèi)容令人震驚。但文章被傳出當日傍晚，萬科發(fā)表聲明稱，文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點。
不過，仔細閱讀這篇文章可以發(fā)現(xiàn)，這是一篇典型的講話記錄稿，其中的錯字都屬于常見的速記錯誤，記者們不可能編出這么多的市場數(shù)據(jù)，以及明顯屬于業(yè)內(nèi)資深人士才有的信息和觀點。實際上，萬科公司的澄清也并沒有提出有說服力的否定內(nèi)容。從獨立第三方研究機構的角度看，最重要的是，如果文章內(nèi)容是出自毛大慶之口，那么他說了真話，而且是頭腦清醒、觀點客觀的真話！
歸納講話稿的內(nèi)容，有三方面的內(nèi)容值得重視：市場、地方政府和銀行。
首先，看國內(nèi)房地產(chǎn)市場。萬科的研究部門重點監(jiān)控研究了約50個城市，去年底至今年初出現(xiàn)了兩種情況：一是以二線城市為主的城市，由于土地供應過多，透支了未來市場去化能力或銷售能力，如二線的沈陽以及三線的營口、鞍山、唐山等。大概有30來個城市會受到市場供應過量帶來的影響；二是以北京為代表的部分城市，有市場需求，但由于土地價格在過去一年上漲過快，透支了未來市場價格的上漲空間。兩個透支加上一個收緊（銀行貸款收緊），使得今年市場普遍感到比較消極、悲觀。另外，反腐敗釋放出了不少二手房，主要對高端樓盤的影響很大。
從市場銷售看，目前北京和上海的情況稍好，包括廣州、深圳以及其他城市的市場情況都不好。觀察萬科監(jiān)測的24個重點城市，2014年1、2、3月份的成交金額同比下滑分別為13%、21%、30%。多個城市（一季度）商品房成交總金額明顯下降，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%。從批售比看，大量的城市都大于1，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，顯示市場處在惡化的狀態(tài)。
從三年新增庫存的存消比來看，多數(shù)城市新增的庫存足以銷售1年以上，比較嚴重的如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺38，鞍山20，唐山22等。在27個主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月?？傮w狀況，商品房的環(huán)比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加。
其次，看地方政府的情況。一是地方政府仍在玩命賣地，因為這是一些地方財政的重要來源、甚至是唯一來源。根據(jù)安邦（ANBOUND）掌握的數(shù)據(jù)，今年一季度北京土地出讓收入為753.44億元，同比增長56.98%，相當于去年全年40.79%，刷新了歷史同期最高紀錄。今年以來至4月24日，北京土地出讓收入已破1000億元，達1069.63億元。政府玩命賣地導致土地大量淤積在開發(fā)商手里，也把風險擠壓到了開發(fā)商手里。二是地方政府直接干預房價。如萬科在北京某市的項目，就被該市建委要求價格合理一點、低一點，萬科提出有股東和合作伙伴，是否可以不賣？但建委仍然要求賣，要求萬科起帶頭作用。
第三，看銀行的變化。據(jù)毛大慶表示，他在一季度密集拜訪了20多個行長，看到底銀行有何變化。他發(fā)現(xiàn)，以前銀行都有房貸任務，但今年一季度銀行基本上沒有房貸任務。銀行會劃出一塊份額，但能放則放，放不出也沒人怪罪。此外，中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行等多家銀行都成立了專門的部門，找做過房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)行人來分析追蹤具體項目，把認為有問題的項目列入高風險的黑名單。顯然，銀行對房貸項目已顯著提高了風險關注，并已將業(yè)務重心從房地產(chǎn)撤離。
最終分析結論
從公開信息來判斷，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常悲觀（但也非?？陀^），地方政府當然不愿意看到這種情況發(fā)生，但市場趨勢則不受官員們的喜好而轉移。中國的房地產(chǎn)市場不需要自我麻醉，更不需要一件現(xiàn)代版的“皇帝的新衣”！
